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購物中心運營市場前景及現狀分析2023

來源：中研網時間：2023-06-26 11:23:27

購物中心行業市場到底多大?消費基礎設施包含購物中心、百貨商場、農貿市場等項目，我們看到當下的百貨商場與購物中心的邊界正在逐漸淡化，因此我們參考大眾點評和贏商網數據，以百貨商場+購物中心為泛購物中心(后續簡稱購物中心)，并從供需兩側構建另類數據指標。

購物中心運營行業有著較高的組織化程度，是業態不同的商店群和功能各異的文化、娛樂、金融、服務、會展等設施以一種全新的方式有計劃地聚集在一起。它通常以零售業為主體。與自發形成的商業街相比。購物中心運營行業在其開發、建設、經營管理中，均是作為一個單體來操作：一般是物業公司建樓、出租場地，專業商業管理公司實行統一招租、管理、促銷，承租戶分散經營。那么，未來國內購物中心運營行業市場前景及現狀如何?

中研普華產業研究院的《2022-2027年中國購物中心運營行業市場深度調研與趨勢預測研究報告》分析顯示

【資料圖】

購物中心運營行業分析

消費基礎設施納入 C-REITs 試點，購物中心、百貨商場、農貿市場可發行 REITs。 2023 年 3 月 24 日，證監會發布《關于進一步推進基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs) 常態化發行相關工作的通知》，明確指出“研究支持增強消費能力、改善消費條件、創新消費場景的消費基礎設施發行基礎設施 REITs。優先支持百貨商場、購物中心、農貿市場等城鄉商業網點項目，保障基本民生的社區商業項目發行基礎設施 REITs”。參考美、日、新加坡等地 REITs 市場，中國或將迎來超千億市值消費基礎設施 REITs 市場。

我國購物中心增速過一倍，一線城市購物中心紛紛上馬，二、三線城市也不甘落后，各地購物中心如雨后春筍。從城市選擇和商圈進駐上來看，前十年60%的購物中心集中在四個一線城市，購物中心建設這五年間二線城市購物中心開始進入快速發展期，入市占比是一線城市的2倍，進入二線城市購物中心占比超過70%。

購物中心運營市場除傳統百貨、超市及影院外，購物中心引進主力商家的類型愈加多元化，各類中型業態成為購物中心吸客的新手段，兒童游樂體驗館、家居生活集合店、精品超市成為去傳統百超后的新主力商家。

數據顯示，目前，最新擬開業時間的購物中心約1200家。而歷年全國購物中心年開業率基本在55%上下，但因疫情延遲的項目今年開業概率理應大于歷年開業率，所以在疫情穩定前提下，購物中心運營至少能開出700家，新增體量約6000萬平方米。

隨著年輕消費群體的崛起，年輕人正在成為購物中心的消費主力。因此，如何吸引年輕人成為購物中心行業關注的焦點。

為了吸引年輕人，很多購物中心運營企業都在費盡心思打造新奇潮酷的體驗場景。不過，購物中心運營行業在強化體驗的同時如何保持消費同步增長，實現體驗和消費的平衡，對于很多購物中心來說依然是一大挑戰。

全國開業購物中心為157個(體量≥2萬平方米)，總體量為1322.19萬平方米。從已開業項目的開業時間來看，基本集中在受疫情影響較小的幾個月，社會活動逐漸恢復后，開業購物中心運營行業數量和體量呈現增長狀態，9月數量和體量均達到前三季度最高。

據不完全統計，全國商場計劃開業數量超過1000座。其中華東是重點區域，開業數量達347座，占全國34.22%，購物中心運營行業規模在5-10萬平方的商場依舊是主力。從計劃開業的城市分布上看，一二線城市依舊是購物中心的集中地。一線城市由于商業設施完善和拿地成本高，計劃新開數量開始放緩。

購物中心是實體商業的主體力量，能最大程度反映實體商業的經營現狀。受全國消費意愿影響，全國購物中心空置率略高于2018年，達到9.6%。2020年由于受新冠肺炎疫情影響，實體零售商業已受震蕩，品牌閉店潮暗涌，購物中心空置率風險持續高位，租金收入下行壓力明顯。購物中心運營行業消費對經濟增長貢獻突出，成為拉動經濟增長的主要動力。

人均購物中心商業面積已接近日本水平，據贏商網、中國統計局地數據，中國人均購物中心商業面積于 2022 年末達 0.40 平方米/人，接近日本、新加坡、新西蘭、英國水平，超過德國同期水平，根據贏商網顯示的將于 2023 年開業的各購物中心商業面積，結合全國人口數量，我們計算得中國人均購物中心商業面積將于 2023 年末達 0.47 平方米/人。據國際購物中心協會及澳大利亞購物中心協會數據，國外重點國家中，美國、澳大利亞人均購物中心商業面積較高，分別達 2.15、1.06 平方米/人，日本、新加坡、新西蘭等地人均購物中心商業面積相對較低，分別為 0.41、0.54、0.50 平方米/人。

購物中心運營行業市場前景分析

購物中心是連接多種消費場景與消費群體的綜合性平臺業態，中國連鎖經營協會定義購物中心為：“由不同類型的零售、餐飲、休閑娛樂及提供其他服務的商鋪按照統一規劃，在一個相對固定的建筑空間或區域內統一運營。”。我們認為，對于購物中心的經營來說，最為核心的是其面向的消費者社群和其自身的商管能力。購物中心所針對的消費者群體的消費能力和消費意愿是未來購物中心發展的基石，而消費意愿隨著消費能力的提升會發生消費方向的變化。購物中心自身的商管能力包括其招商、運營兩方面，其中招商決定了其所提供的業態能否更好地滿足對應消費者群體的消費方向，而運營則是決定了購物中心能否吸引更多的客流、能否提升從客流向銷售額的轉化比例。

購物中心具備一定的標準性，一線、準一線、二線、三線城市購物中心內各業態的布局比例相對接近。截至 2023 年 3 月末，上述全國 280 個地級市擁有的 7373 個購物中心中，零售、餐飲、休閑娛樂業態隨城市能級的提升而呈現占比的差異化，零售業占比隨城市能級的提升而逐漸下降，一線城市內的零售業占比為 41.5%，較四線城市下降 3.4 個百分點;而休閑娛樂業態隨城市能級的提升而逐漸提升，一線城市的休閑娛樂業占比為 9.2%，較四線城市提升了 1.1 ppts。

更多購物中心運營市場調研消息,可以點擊查看中研普華產業研究院的《2022-2027年中國購物中心運營行業市場深度調研與趨勢預測研究報告》。

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