今日視點(diǎn)：香港2022年私人寫字樓落成量激增4倍創(chuàng)23年來(lái)最多

來(lái)源：英為財(cái)情時(shí)間：2023-03-31 16:05:08

3月31日，香港差估署發(fā)布《香港物業(yè)報(bào)告2023》。2022年，私人住宅的落成量為21170個(gè)單位，較2021年高47%。私人寫字樓的落成量激增4倍至35.1萬(wàn)平方米，創(chuàng)23年來(lái)最多。私人商業(yè)樓宇的落成量從2021年急增至11.8萬(wàn)方米，九龍和新界合共占當(dāng)中的88%。私人分層工廠大廈的落成量增加至10.5萬(wàn)平方米，荃灣占總供應(yīng)量的60%。而2022年并無(wú)私人工貿(mào)大廈落成。

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私人住宅

2022年私人住宅的落成量為21170個(gè)單位，較2021年高47%。當(dāng)中61%位于新界，27%位于九龍，12%位于港島。按地區(qū)計(jì)，九龍城、元朗和沙田這三個(gè)地區(qū)提供最多新單位，合共占整體落成量的49%。

單位入住量為14010個(gè)，與去年相似。2022年年底空置量輕微上升至總存量的4.4%，相當(dāng)于54970個(gè)單位。在這些空置單位中，約7880個(gè)單位于占用許可證發(fā)出后，尚未獲發(fā)滿意紙或轉(zhuǎn)讓同意書。

2023和2024年的預(yù)測(cè)落成量分別為19950個(gè)和26970個(gè)。在這兩年，九龍將會(huì)是供應(yīng)量最多的區(qū)域，分別占2023和2024年總供應(yīng)量的52%和47%，單是九龍城分別占總供應(yīng)量的24%和33%。

在2022年全球經(jīng)濟(jì)不明朗的情況下，受到加息、本地需求疲弱、市場(chǎng)信心減弱等因素影響，再加上疫情影響，住宅售價(jià)于2022年12月同比顯著下跌15.2%，盡管于同年4月曾短暫回升不足1%。由于對(duì)租住物業(yè)的需求疲弱，2022年住宅租金亦見偏軟;2022年12月同比下跌4.2%，但跌幅則相對(duì)溫和。

私人寫字樓

2022年私人寫字樓的落成量激增4倍至35.1萬(wàn)平方米，創(chuàng)23年來(lái)最多。其中，甲級(jí)寫字樓的落成量升5.1倍至29.9萬(wàn)平方米，占整體落成量85%，主要分布在九龍城、觀塘和東區(qū)。乙級(jí)寫字樓的落成量為5萬(wàn)平方米，主要來(lái)自觀塘和荃灣。丙級(jí)寫字樓僅有2000平方米的少量落成量，當(dāng)中的1000平方米位于灣仔。

去年寫字樓整體使用量重返正數(shù)，有1.9萬(wàn)平方米，前兩年均為負(fù)數(shù)。當(dāng)中甲級(jí)和丙級(jí)寫字樓使用量分別為4.2萬(wàn)平方米和9000平方米，而乙級(jí)寫字樓則為-3.2萬(wàn)平方米。至去年底，整體空置率升至14.4%，相當(dāng)于186萬(wàn)平方米，當(dāng)中，甲級(jí)和乙級(jí)寫字樓空置率均為15.1%，而丙級(jí)寫字樓的空置率則為8.8%。除中區(qū)為8.7%的較低空置率外，所有分區(qū)的甲級(jí)寫字樓均為雙位數(shù)空置率。

報(bào)告預(yù)計(jì)，2023年寫字樓整體落成量跌約24%至26.7萬(wàn)平方米，明年進(jìn)一步跌逾60%至10.6萬(wàn)平方米。2023年甲級(jí)寫字樓的落成量將有25.1萬(wàn)平方米，當(dāng)中38%和25%的預(yù)計(jì)供應(yīng)量分別來(lái)自深水埗和中西區(qū)。2024年甲級(jí)寫字樓的落成量將有8.7萬(wàn)平方米，主要來(lái)自觀塘，占預(yù)計(jì)供應(yīng)量的49%。2023年乙級(jí)寫字樓的落成量將有1.5萬(wàn)平方米，并于2024年將輕微回升至1.8萬(wàn)平方米。丙級(jí)寫字樓的落成量于2023和2024年將各有1000平方米。

報(bào)告提到，受全球利率上升、地緣政治以及疫情等因素影響，導(dǎo)致寫字樓需求受壓。以2021年第四季與2022年第四季相比，售價(jià)出現(xiàn)3.0%的跌幅，甲級(jí)、乙級(jí)和丙級(jí)寫字樓售價(jià)則分別下跌4.9%、2.9%和7.6%。同期的寫字樓租金下跌2.4%，甲級(jí)、乙級(jí)和丙級(jí)寫字樓租金則分別出現(xiàn)2.6%、2.2%和1.8%的跌幅。

私人商業(yè)樓宇

2022年私人商業(yè)樓宇的落成量從2021年急增至11.8萬(wàn)方米，九龍和新界合共占當(dāng)中的88%。年內(nèi)出現(xiàn)正數(shù)5.2萬(wàn)平方米的使用量，而年底空置率則維持在10.5%的高水平，相當(dāng)于122.4萬(wàn)平方米。

預(yù)計(jì)2023年的落成量將進(jìn)一步上升至147000平方米，當(dāng)中以九龍城的落成量最高，占預(yù)計(jì)供應(yīng)量的47%。2024年的落成量將減少至7.6萬(wàn)平方米，其中灣仔將成為主要供應(yīng)區(qū)，占總供應(yīng)量的30%。

年內(nèi)，受到跨境旅游限制和本地經(jīng)濟(jì)狀況疲弱的不利影響，以2021年第四季與2022年第四季相比，零售業(yè)樓宇的售價(jià)和租金分別下跌7.1%和5.0%，而交投量則于2022年驟跌36%。

私人分層工廠大廈

2022年私人分層工廠大廈的落成量增加至10.5萬(wàn)平方米，而荃灣占總供應(yīng)量的60%。使用量達(dá)正數(shù)14.9萬(wàn)平方米。年底空置率下降至5.3%，相當(dāng)于85.2萬(wàn)平方米。

預(yù)計(jì)2023年的落成量將下降至10.3萬(wàn)平方米，并于2024年進(jìn)一步縮減至4.1萬(wàn)平方米。

2022年分層工廠大廈的銷情受壓，交投量下跌45%。以2021年第四季與2022年第四季相比，分層工廠大廈的售價(jià)下跌5.3%，而租金則出現(xiàn)-0.2%的些微變動(dòng)。

私人工貿(mào)大廈

2022年并無(wú)私人工貿(mào)大廈落成。使用量轉(zhuǎn)為正數(shù)3000平方米，空置率則稍微下跌至11.3%，即60000平方米。預(yù)計(jì)這類物業(yè)在2023和2024年均不會(huì)有新供應(yīng)。

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