“金九銀十”前夕,房地產(chǎn)行業(yè)迎來(lái)政策密集期。
中指研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示,1-7月,全國(guó)已有超百省市 (縣)優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)政策,出臺(tái)調(diào)控措施超360次。7月共有33省市(縣)出臺(tái)政策42條,政策頻次趨穩(wěn)。8月,一線(xiàn)城市北京、上海、廣州、深圳均相繼釋放積極信號(hào),相關(guān)細(xì)則有望落地。
政策利好下,地產(chǎn)股強(qiáng)勢(shì)反彈,多只股票走出復(fù)蘇行情。7月,A股漲幅最大的股票為金科股份(000656.SZ),累計(jì)漲幅達(dá)108.11%。此外,榮盛發(fā)展(002146.SZ)漲幅也達(dá)79.22%。
(資料圖片僅供參考)
政策持續(xù)落地的背景下,房地產(chǎn)市場(chǎng)是否將啟動(dòng)上升趨勢(shì)?房地產(chǎn)企業(yè)將如何抓住機(jī)遇?購(gòu)房者又應(yīng)如何應(yīng)對(duì)?
8月8日,東方證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家邵宇在2023年博鰲房地產(chǎn)論壇,接受了時(shí)代周報(bào)等多家媒體采訪(fǎng)。
當(dāng)時(shí)代周報(bào)記者問(wèn)及現(xiàn)在是否為市場(chǎng)底部、是否建議一二線(xiàn)城市年輕人入手買(mǎi)房時(shí),邵宇表示,不好判斷現(xiàn)在是否為市場(chǎng)底部,但建議年輕人謹(jǐn)慎點(diǎn)。
“如果一二線(xiàn)城市的年輕人一開(kāi)始去買(mǎi)大房子,按照市場(chǎng)價(jià)格去買(mǎi)的話(huà)肯定有壓力。因?yàn)榭赡芤焉舷聨纵叺姆e蓄都要用進(jìn)去,加杠桿。那么,這個(gè)行為對(duì)于年輕人來(lái)說(shuō)風(fēng)險(xiǎn)還是比較大的,可以再看一看。”邵宇指出。
面對(duì)市場(chǎng)變化,邵宇認(rèn)為此輪復(fù)蘇需要等待的時(shí)間比想象中的更長(zhǎng)一點(diǎn),要有更多耐心。房地產(chǎn)行業(yè)肯定不會(huì)消失,但玩家和玩法將有極大不同。只有適應(yīng)變化的企業(yè)才能繼續(xù)存活并且繁榮下去。最終能生存下來(lái)的企業(yè)并不是最強(qiáng)的,而是最能適應(yīng)的。
應(yīng)保持耐心
問(wèn)題:今年年初,房地產(chǎn)市場(chǎng)有較好的表現(xiàn)。但進(jìn)入5月,市場(chǎng)發(fā)展趨向平穩(wěn)。你怎么看待這種現(xiàn)象?
邵宇:年初的話(huà)市場(chǎng)比較強(qiáng)勁兩個(gè)原因。首先,因?yàn)榉酪哒哒{(diào)整,商務(wù)出行的恢復(fù)力度非常大。其次,去年很多刺激政策在今年第一季度有明顯釋放。
為什么復(fù)蘇速度開(kāi)始慢慢放緩?因?yàn)檫^(guò)去3年,居民收入增長(zhǎng)并不明顯。為應(yīng)對(duì)未來(lái)的不確定性,居民保守的情緒,也就是增加儲(chǔ)蓄的欲望會(huì)更強(qiáng)。
問(wèn)題:下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)是否會(huì)有所回暖?
邵宇:現(xiàn)在總體的措施在邊際上有助于房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定,但并不是特別強(qiáng)烈的刺激政策。房住不炒的邏輯沒(méi)有變化,這次復(fù)蘇需要等待的時(shí)間比以往想象中的可能要長(zhǎng)一點(diǎn),所以要有一些耐心。
問(wèn)題:近期,鄭州出臺(tái)15條新政穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展。你認(rèn)為接下來(lái)會(huì)有其它城市繼續(xù)跟進(jìn)嗎?
邵宇:二線(xiàn)城市可能訴求會(huì)更加強(qiáng)一點(diǎn)。
適者生存
問(wèn)題:未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)的空間在哪里?
邵宇:城鎮(zhèn)化進(jìn)程還未結(jié)束,每年有上千萬(wàn)人涌進(jìn)大城市,進(jìn)來(lái)的人大部分可能是學(xué)生,現(xiàn)在的北上廣深房?jī)r(jià)過(guò)高,他們不可能買(mǎi)得起。
按照經(jīng)驗(yàn)看,這些人進(jìn)入城市要租房,這就意味著新增的需求,可能只能通過(guò)公租房或者是租賃住房或者長(zhǎng)租房來(lái)滿(mǎn)足。
這形成一個(gè)比較大的壓力,一方面,要如何維持現(xiàn)有存量房?jī)r(jià)穩(wěn)定,另一方面要讓新人能負(fù)擔(dān)得起,這其中蘊(yùn)含著房地產(chǎn)發(fā)展的空間。
首先,是現(xiàn)有存量的運(yùn)營(yíng)管理有很大的發(fā)展空間。但是,能不能提供年輕人能夠負(fù)擔(dān)得起,又符合他們品位的住房,用哪種方式適應(yīng)現(xiàn)在的供給跟需求的變化,便形成了新的考驗(yàn)。
房地產(chǎn)行業(yè)肯定不會(huì)消失,但是玩家和玩法有非常大的不同。只有適應(yīng)變化的企業(yè),才能夠繼續(xù)存活并且繁榮下去。最終能生存下來(lái)的,并不是最強(qiáng)的,是最能適應(yīng)的。
問(wèn)題:今年有不少房企已經(jīng)退市,還有一些企業(yè)游走在退市邊緣,這些企業(yè)未來(lái)會(huì)是面臨什么處境?
邵宇:如果在以前的周期,基本上政策出臺(tái)后,企業(yè)出了ICU就直奔KTV。但現(xiàn)在出了ICU 后,也有一段長(zhǎng)時(shí)間的刮骨療傷。當(dāng)項(xiàng)目清理以后,會(huì)有一部分資產(chǎn)被并購(gòu)處理。
按照交易所的規(guī)則,因?yàn)槠髽I(yè)達(dá)不到既定的要求,自然就會(huì)退市。那么這些企業(yè)會(huì)不會(huì)回來(lái),取決于基本面有沒(méi)有根本好轉(zhuǎn)。即便回來(lái),跟以前也肯定完全不一樣,實(shí)控人、經(jīng)營(yíng)模式、經(jīng)營(yíng)內(nèi)容等會(huì)發(fā)生較大轉(zhuǎn)型跟變化。
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