一批曾經(jīng)揮金如土的房企倒下去，另一批卻正在異軍突起。上海本土開發(fā)商大華集團(tuán)，便是過去兩年里相當(dāng)活躍的一家。

【資料圖】

大華集團(tuán)，成立于上世紀(jì)90年代，是和恒大地產(chǎn)、碧桂園等一眾房企同一個(gè)時(shí)期創(chuàng)立的公司，但因?yàn)橐恢蔽吹顷戀Y本市場而一直寂寂無名。期間，該集團(tuán)董事長金慧明也曾籌備過公司上市事宜，但在2007年借殼上市失敗，此后便隱匿在地產(chǎn)江湖里，深耕上海本地市場。

時(shí)光荏苒，大華的前30年不甚耀眼，但命運(yùn)似乎給了他第二次機(jī)會(huì)，在一個(gè)接著一個(gè)昔日千億房企爆雷之后，大華集團(tuán)找到了新的發(fā)展空間。據(jù)中指院數(shù)據(jù)，2021-2022年，大華集團(tuán)權(quán)益拿地金額分別為260億元和95億元，位列行業(yè)27名、32名。

2023年3月，大華集團(tuán)在北京摘獲的一宗熱門地塊，開始受到外界關(guān)注。巧合的是此后不久，該集團(tuán)繼續(xù)在杭州的一宗熱門地塊搖號(hào)中運(yùn)氣爆棚，從66家參搖房企中勝出，奪得蕭山新街北宅地，據(jù)估算，杭州這塊地的命中率只有1.5%。

連續(xù)搖中兩塊大熱地塊，似乎命運(yùn)的天秤已偏向這家房企。但在房地產(chǎn)行業(yè)這個(gè)特殊的轉(zhuǎn)折口，大華，這家老牌企業(yè)能否迸發(fā)它的第二春？

圖片攝影：任玉明

區(qū)域舊改大戶

2023年3月23日，北京土地交易市場迎來久違的熱鬧場面：42組競買人等待昌平區(qū)朱辛莊0028地塊的最終搖號(hào)結(jié)果。

這宗地塊區(qū)位好、規(guī)模小、總價(jià)低，且沒有現(xiàn)房銷售等其他條件限制，上限樓面價(jià)3.54萬元/平方米、銷售指導(dǎo)價(jià)6.2萬元/平方米，盈利空間也頗為充足，因而吸引了14家民企、16家央企、13家地方國企等各路企業(yè)來競爭。這樣一塊“肥肉”，最終搖進(jìn)了一家名為大華的房企手中。

盡管北京市場對(duì)這個(gè)幸運(yùn)兒一片茫然，但大華并不是行業(yè)新兵，而是一家擁有超30年歷史的老牌房企。

大華的發(fā)展史可追溯至1992年，前身是為配合住房制度改革而成立的上海大場房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司（以下簡稱為“大場房地產(chǎn)”）。1995年，時(shí)任大場鎮(zhèn)新華村黨總支書記的金惠明任大場房地產(chǎn)的法人代表。1998年7月，大場房地產(chǎn)改制為大華（集團(tuán)）有限公司，企業(yè)性質(zhì)也由集體轉(zhuǎn)為有限責(zé)任。

2002年，包括金惠明等在內(nèi)的34名自然人受讓了大華集團(tuán)90%的股權(quán)；其中金惠明以5282萬元現(xiàn)金獲得了大華48%以上的股權(quán)。

此后幾經(jīng)騰挪，金惠明間接持有大華35.44%的股權(quán)，并通過其胞弟金建明、女兒金玲等可施加影響的近親屬所持股權(quán)，共計(jì)控制大華57.40%的股權(quán)；大場鎮(zhèn)方面則保有大華集團(tuán)約10%的股份。截至2022年末，時(shí)年69歲的金惠明仍為大華的董事長，金建明、金玲亦在公司任職。

隨著上海房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，大華很快迎來高光時(shí)刻。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局上海調(diào)查總隊(duì)公布的《2006年按營業(yè)收入排序的前100位上海市企業(yè)集團(tuán)》，大華集團(tuán)以81.39億的總收入位列第29位，成為上海第二大房地產(chǎn)公司。

彼時(shí)有報(bào)道顯示，大華掌門人金惠明，也在2005年時(shí)以近27億元的個(gè)人財(cái)富總值，躋身福布斯富豪榜。

這一階段，也正是眾多房企陸續(xù)登陸資本市場的黃金時(shí)期，北辰實(shí)業(yè)、保利地產(chǎn)等先后完成IPO，同為上海房企的綠地也在籌謀借殼。金惠明也不例外。他意欲借殼大連金牛推動(dòng)大華上市。但隨著“集體資產(chǎn)遭賤買”的外界質(zhì)疑，大華的上市計(jì)劃最終擱淺。

這之后，在各大民營房企持續(xù)跑馬圈地的背景下，行業(yè)的銷售額天花板不斷被突破，“千億”也成了規(guī)模房企的硬指標(biāo)。而作為上海本土房企曾經(jīng)的領(lǐng)頭羊，大華卻逐漸淡出了大眾視野，2016-2018年間，這家公司的年銷售額不足200億，一度落到行業(yè)百名開外。

盡管鮮少在公開土地市場上拋頭露面，但依靠“整體開發(fā)”的模式拿地，大華依然獲取了足夠其開發(fā)的舊改土地儲(chǔ)備。

早在2014年時(shí)，大華就已取得了對(duì)上海寶山區(qū)的聯(lián)東村、場中村、康家村、顧村4個(gè)“城中村”改造項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)權(quán)，約4500畝土地。直至2021年底，上述4個(gè)上海城中村改造項(xiàng)目中仍在推進(jìn)中，剩余可售貨值合計(jì)仍有100億元。另據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，自2014年至2022年，大華包攬了寶山區(qū)共21幅“城中村”地塊。

憑借多年在上海舊改市場的深耕，大華在上海開發(fā)了包括寶山大華社區(qū)、浦東大華錦繡華城、大場老鎮(zhèn)改造社區(qū)等多個(gè)項(xiàng)目，總計(jì)約有25萬居住人口。

2012年-2015年間，來自的上海合同銷售額貢獻(xiàn)度均在60%左右。據(jù)大華官網(wǎng)顯示，其在上海累計(jì)開發(fā)了26個(gè)項(xiàng)目，總銷金額歷年蟬聯(lián)前五。

奮起直追

舊改模式下，大華坐享高毛利的同時(shí)，也同樣面臨著開發(fā)周期較長的問題。

新世紀(jì)評(píng)級(jí)報(bào)告顯示，土地整理從介入到土地供應(yīng)需要24-36個(gè)月，而房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)從開工到完工交付需30個(gè)月左右，隨著項(xiàng)目規(guī)模的擴(kuò)大，營業(yè)周期總體較長。

于是，為滿足規(guī)模增長的需要，大華也終于邁開步伐，跨出舒適區(qū)，在其他城市“錯(cuò)峰”開啟規(guī)模擴(kuò)張之路。2017年，大華定下發(fā)展目標(biāo)，要以“發(fā)力上海，穩(wěn)住二線”為方向，把握城中村改造機(jī)遇，力求保持在上海市場的領(lǐng)先地位同時(shí)，計(jì)劃拓展粵港澳、昆明等城市。

這一年，大華先是進(jìn)行前期拓展：向西南入滇，與昆明當(dāng)?shù)卣灱s進(jìn)行投資、考察大理；向南則在廣州成立區(qū)域公司，推進(jìn)對(duì)廣州、惠州、江門等城市的前期拓展。

此后，大華正式進(jìn)入擴(kuò)儲(chǔ)模式：2018年初，中標(biāo)成為昆明一城市更新地塊土地一級(jí)開發(fā)整理社會(huì)投資人；同年9月，以底價(jià)11.63億元競得廣州番禺宅地；當(dāng)年年底再以5.52億元落子徐州……

2019年，大華在土地市場上加碼沖刺。全年在上海寶山區(qū)摘獲8宗地塊，累計(jì)獲得土地面積37萬平方米，成交總價(jià)超154億元；又先后在南京、武漢補(bǔ)倉，挺進(jìn)天津、蘇州等城市，在大灣區(qū)5個(gè)城市的城市更新項(xiàng)目也累計(jì)至15個(gè)。

據(jù)大華披露，2017-2019年的三年時(shí)間里，其共摘得土地超60幅，糧倉越發(fā)充盈。據(jù)克而瑞，2018年，大華的新增土地貨值為195.3億元，位列行業(yè)第89位；2019年，其新增土地貨值大幅增長至720.2億元，排名也提升至第38名。

在土地市場上揮金如土，再加上開發(fā)資金投入規(guī)模同步大幅增加，大華的債務(wù)也節(jié)節(jié)攀高。據(jù)聯(lián)合評(píng)級(jí)發(fā)布的報(bào)告顯示，2017-2019年間，大華的全部債務(wù)分別為211.38億元、303.35億元、417.59億元，年均復(fù)合增長40.56%。

不過，多年來，大華的財(cái)務(wù)杠桿都保持在較為穩(wěn)定的水平，居于綠檔，現(xiàn)金短債比也從2017年的1倍以上提高到2019年的3倍以上，在手現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物也在2019年末超過150億。

這成為大華持續(xù)大踏步擴(kuò)張的底氣，2020年以來，公司仍然保持著不小的投資強(qiáng)度，輾轉(zhuǎn)上海、南京、徐州、武漢、南通等多個(gè)城市拿地。此后，隨著集中供地新規(guī)的推出、樓市銷售的下行，房企在公開市場拿地所面臨的資金壓力越來越大，民營房企也漸次從土地市場上隱身，而大華仍活躍在許多城市中。

據(jù)中指院數(shù)據(jù)，2021年和2022年，大華權(quán)益拿地金額分別為260億元和95億元，新增貨值分別為625億元、284億元，分列行業(yè)第36、42位。

大華也在2021年時(shí)明確，未來2-3年，以“提高去化，做大規(guī)模”為經(jīng)營導(dǎo)向，通過加快周轉(zhuǎn)帶動(dòng)銷售規(guī)模和利潤總額雙增長，要力保上海本地市場，加大長三角、粵港澳大灣區(qū)、環(huán)渤海區(qū)域的投資，繼續(xù)深耕人口凈流入的中西部二線城市，做大規(guī)模，力爭三年內(nèi)實(shí)現(xiàn)800億的銷售目標(biāo)。

2021年，大華集團(tuán)銷售金額達(dá)533億元；2022年，該數(shù)字下滑至384億。2023年，是大華三年800億目標(biāo)的第三年，這家還在踩著油門的房企能否逆襲突圍，如今看來仍然存在巨大的變數(shù)。畢竟，當(dāng)下的樓市，似乎沒有年初人們所預(yù)計(jì)得那么樂觀。

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