繼工銀瑞信基金之后，公募巨頭易方達(dá)正式加入公募REITs陣營(yíng)。

6月14日晚間證監(jiān)會(huì)官網(wǎng)信息顯示，易方達(dá)基金上報(bào)了“易方達(dá)廣州開發(fā)區(qū)高新產(chǎn)業(yè)園封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金”（簡(jiǎn)稱“易方達(dá)廣州開發(fā)區(qū)高新產(chǎn)業(yè)園REITs”）。而在6月7日，工銀瑞信基金剛上報(bào)了“工銀瑞信河北高速集團(tuán)高速公路封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金”(簡(jiǎn)稱“工銀瑞信河北高速集團(tuán)高速公路REITs”。這兩只上報(bào)的公募REITs，均為兩家基金公司旗下首只REIT產(chǎn)品。

(資料圖)

易方達(dá)廣州開發(fā)區(qū)高新產(chǎn)業(yè)園REITs的上報(bào)，疊加中金湖北科投光谷REIT首發(fā)獲190多億元資金追逐、博時(shí)招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT等四只產(chǎn)品成功擴(kuò)募等現(xiàn)象，均是2023年公募REITs“擴(kuò)募+首發(fā)”并進(jìn)、發(fā)行常態(tài)化的又一有力注腳。

公募人士認(rèn)為，雖然近期REITs市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)明顯，但這是估值理性回歸的過程，也是市場(chǎng)價(jià)值發(fā)現(xiàn)機(jī)制逐步完善的必經(jīng)過程。具備長(zhǎng)期、穩(wěn)定的現(xiàn)金流且擁有成熟市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)的優(yōu)質(zhì)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)，仍將受到投資人的歡迎。隨著REITs底層資產(chǎn)的逐步擴(kuò)大，常態(tài)化發(fā)行的啟動(dòng)，未來公募REITs將進(jìn)入加速發(fā)展階段。

兩大公募巨頭雙雙上報(bào)產(chǎn)品

根據(jù)深交所官網(wǎng)6月14日披露的信息，易方達(dá)廣州開發(fā)區(qū)高新產(chǎn)業(yè)園REITs的專項(xiàng)計(jì)劃名稱為易方達(dá)廣州開發(fā)區(qū)高新產(chǎn)業(yè)園資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃，原始權(quán)益人為廣州開發(fā)區(qū)控股集團(tuán)有限公司，托管人為中信銀行。目前，該項(xiàng)目具體內(nèi)容尚未披露。

（來源：深交所官網(wǎng)）

根據(jù)上交所6月8日消息，工銀瑞信基金上報(bào)的工銀瑞信河北高速公募REITs,原始權(quán)益人為河北高速公路集團(tuán)有限公司，專項(xiàng)計(jì)劃名稱為工銀瑞投河北高速公路1期資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃，專項(xiàng)計(jì)劃管理人為工銀瑞信投資管理有限公司,系河北省首單基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs和京津冀首單高速公路公募REITs項(xiàng)目。

具體看，工銀瑞信河北高速公募REITs的項(xiàng)目標(biāo)的資產(chǎn)為榮烏高速公路（大王店樞紐互通至冀晉界段），全長(zhǎng)97.068公里，是國(guó)家高速公路網(wǎng)、河北省交通主骨架的重要組成部分，更是雄安新區(qū)通往河北西部山區(qū)最便捷的運(yùn)輸通道。榮烏高速公路作為連接太行山高速公路、京昆高速公路、京港澳高速公路等的重要交通樞紐，在助力雄安新區(qū)建設(shè)、交通一體化乃至京津冀協(xié)同發(fā)展的過程中發(fā)揮著重要的作用。同時(shí)，榮烏高速也是國(guó)家煤炭運(yùn)輸重要通道，沿途經(jīng)過多個(gè)國(guó)家5A級(jí)景區(qū)，在助力晉煤東運(yùn)、農(nóng)副產(chǎn)品運(yùn)輸、省際間旅游業(yè)發(fā)展等方面發(fā)揮著積極作用。

（來源：上交所官網(wǎng)）

據(jù)悉，早在2022年7月工行河北分行黨委書記、行長(zhǎng)田耕，工銀瑞信黨委書記、董事長(zhǎng)趙桂才一行，就曾到河北高速集團(tuán)就公募REITs開展合作洽談。河北高速集團(tuán)黨委書記、董事長(zhǎng)張建公出席合作洽談會(huì)。工銀瑞信公募REITs負(fù)責(zé)人表示，目前工銀瑞信儲(chǔ)備項(xiàng)目豐富，均在有序推進(jìn)中，后續(xù)將為投資人提供更多優(yōu)質(zhì)的基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs產(chǎn)品。

規(guī)模正在持續(xù)擴(kuò)容

公開信息顯示，截至目前今年以來已有中航京能光伏REIT、中信建投國(guó)家電投新能源REIT等5只首發(fā)公募REITs申報(bào)或發(fā)行，另有4只產(chǎn)品擴(kuò)募成功。疊加近日新成立的中金湖北科投光谷REIT，目前全市場(chǎng)28只公募REITs發(fā)行總規(guī)模逼近1000億元，常態(tài)化發(fā)行下公募REITs的市場(chǎng)規(guī)模正在持續(xù)擴(kuò)容。

首先，根據(jù)近期上交所披露中金湖北科投光谷REIT認(rèn)購(gòu)結(jié)果，該只產(chǎn)品在發(fā)行期獲得了逾190億元有效認(rèn)購(gòu)資金的追逐。其中，網(wǎng)下發(fā)售初始發(fā)售份額為1.47億份，有效認(rèn)購(gòu)基金份額數(shù)量為57.9億份，網(wǎng)下投資者配售比例為2.54%；按照認(rèn)購(gòu)價(jià)格2.625元/份計(jì)算，網(wǎng)下有效認(rèn)購(gòu)總規(guī)模達(dá)到152億元。公眾發(fā)售初始發(fā)售份額為0.63億份，有效認(rèn)購(gòu)基金份額數(shù)量為10.61億份，公眾投資者配售比例為5.94%。按照認(rèn)購(gòu)價(jià)格計(jì)算，公眾投資者有效認(rèn)購(gòu)規(guī)模為27.85億元。

其次，根據(jù)券商中國(guó)記者統(tǒng)計(jì)，博時(shí)基金、紅土創(chuàng)新基金、中金基金、華安基金四家公募旗下REIT本輪擴(kuò)募規(guī)模超過50億元。其中，博時(shí)招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT擴(kuò)募期間募集金額為12.44億元，最終募集的基金份額為 5.21億份，交易價(jià)格為2.387元/份。其中，招商局光明科技園有限公司獲配金額約為3.98億元。截至5月31日，擴(kuò)募的23家發(fā)售對(duì)象已將認(rèn)購(gòu)資金全額匯入博時(shí)基金指定賬戶。

紅土創(chuàng)新鹽田港REIT擴(kuò)募期間凈認(rèn)購(gòu)金額為4.148億元，根據(jù)基金份額發(fā)售價(jià)格2.7元/份折合為約1.54億份基金份額。其中，鹽田港物流有限公司認(rèn)購(gòu)份額占擴(kuò)募份額數(shù)量的51%，并在此次擴(kuò)募發(fā)行后成為基金第三大份額持有人，所持基金份額占基金總份額的8.22%。

而中金普洛斯REIT擴(kuò)募期間募集資金總額為18.53億元，發(fā)售價(jià)格為4.228元/份，擴(kuò)募發(fā)售基金份額共計(jì)4.38億份，其中，GLP普洛斯資本投資4號(hào)香港有限公司獲配3.71億元，限售期為60個(gè)月，依然是基金第一大份額持有人，持有基金份額占總份額的20%。另外，華安張江光大園REIT擴(kuò)募期間募集資金總額為15.53億元，發(fā)售最終價(jià)格確定為 3.373元/份，擴(kuò)募發(fā)售基金份額共計(jì)4.6億份。其中，原始權(quán)益人張江集團(tuán)、張江集電作為本次發(fā)售的戰(zhàn)略配售對(duì)象分別認(rèn)購(gòu)發(fā)售份額總數(shù)的20%和15%。

價(jià)格下行是估值理性回歸的過程

整體來看，2023年公募REITs申報(bào)和發(fā)行延續(xù)了常態(tài)化基調(diào)。但當(dāng)前市場(chǎng)較為關(guān)心的是，在二級(jí)市場(chǎng)波動(dòng)加大背景下，公募REITs未來發(fā)展趨勢(shì)幾何？

工銀瑞信基金表示，當(dāng)前REITs市場(chǎng)經(jīng)歷的價(jià)格下行是估值理性回歸的過程，也是市場(chǎng)價(jià)值發(fā)現(xiàn)機(jī)制逐步完善的必經(jīng)過程。從內(nèi)部收益率等指標(biāo)來看，部分REITs產(chǎn)品更加具備長(zhǎng)期配置價(jià)值，投資機(jī)會(huì)已經(jīng)顯現(xiàn)。在近期REITs市場(chǎng)價(jià)格走弱、投資避險(xiǎn)情緒上升的情況下，監(jiān)管機(jī)構(gòu)受理新項(xiàng)目體現(xiàn)了對(duì)REITs市場(chǎng)的信心以及對(duì)底層資產(chǎn)向好發(fā)展的信心。新的項(xiàng)目也將進(jìn)一步為基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs市場(chǎng)帶來新的源頭活水和市場(chǎng)活力，為投資人帶來更多的產(chǎn)品選擇。

以擴(kuò)募為例，博時(shí)招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT基金經(jīng)理劉玄認(rèn)為，對(duì)于投資者而言，擴(kuò)募打通了新購(gòu)入資產(chǎn)的上市通道，基金的資產(chǎn)和儲(chǔ)備規(guī)模將得到持續(xù)提升，有助于基金實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)組合的多元化，在資產(chǎn)類型和資產(chǎn)區(qū)域上提升分散度，在一定程度上降低單一片區(qū)、單一資產(chǎn)受行業(yè)政策、市場(chǎng)波動(dòng)影響較大的風(fēng)險(xiǎn)，基金的抗風(fēng)險(xiǎn)能力將有所提升。

他舉例說道，博時(shí)招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT作為首批申請(qǐng)擴(kuò)募的基礎(chǔ)設(shè)施公募基金，在擴(kuò)募后隨著基金規(guī)模的不斷擴(kuò)充，較高的管理規(guī)模將有利于運(yùn)營(yíng)管理成本的管控，有利于運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化管理機(jī)制和人員配置，從而提升基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的收益水平。另外，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的不斷注入，還將維持基金的市場(chǎng)關(guān)注度，有助于提升基金份額二級(jí)市場(chǎng)的流動(dòng)性。

劉玄認(rèn)為，具備長(zhǎng)期、穩(wěn)定的現(xiàn)金流且擁有成熟市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)的優(yōu)質(zhì)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)仍將受到投資人的歡迎。從市場(chǎng)層面來看，由于公募REITs對(duì)資產(chǎn)端和資金端都具有相當(dāng)?shù)奈Γ袌?chǎng)前景看好。隨著REITs底層資產(chǎn)的逐步擴(kuò)大，常態(tài)化發(fā)行的啟動(dòng)，未來公募REITs將進(jìn)入加速發(fā)展階段。

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